Steuerfreier Grundstückserwerb aus dem Nachlass

Grunderwerbsteuer

Der Grunderwerbsteuer unterliegen Rechtsvorgänge wie Kaufvertrag oder Auflassung, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz/GrEStG). Von dieser grundsätzlichen Steuerpflicht enthält § 3 GrEStG katalogartig aufgezählte Ausnahmetatbestände.

Grundstückerwerb aus dem Nachlass

§ 3 Nr. 3 GrEStG stellt Erwerbe von Grundstücken aus einem Nachlass steuerfrei, soweit Grundstücke aus dem gemeinschaftlichen Vermögen einer Erbengemeinschaft getauscht werden und der Tausch durch Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch eine Miterbin bzw. einen Miterben oder deren Ehegatten bzw. dessen Ehegattin, Lebenspartner bzw. Lebenspartnerin erreicht wird. Mit dieser Befreiungsvorschrift soll die Teilung des Nachlasses erleichtert werden.

Voraussetzung

Voraussetzung ist, dass der Grundstückserwerb der Teilung des Nachlasses durch Auseinandersetzung dient. Erwerberinnen und Erwerber müssen beim Kauf eines Nachlassgrundstücks allerdings stets darauf achten, dass das gegenständliche Grundstück im Zeitpunkt des Kaufs nicht bereits aus dem Nachlass ausgeschieden ist. Nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs/BFH gehört ein Vermögensgegenstand, wenn die Erblasserin bzw. der Erblasser mehrere Erbinnen bzw. Erben hinterlässt, nur so lange zum Nachlass, als er den Erben in dieser Eigenschaft in gesamthänderischer Verbundenheit zusteht (BFH-Urteil vom 7.2.2001 II R 5/99).

Vorsicht Steuerfalle

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass Erben die Grundstücke bzw. Miteigentumsanteile an Grundstücken im Rahmen der Erbauseinandersetzung erhalten haben und danach untereinander tauschen, für den Tauschvorgang Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Für die Anwendung der Befreiungsvorschrift ist es regelmäßig dann zu spät, wenn die Nachlassgrundstücke zu Bruchteilseigentum geworden und aus dem Nachlass ausgeschieden sind (vgl. u. a. Finanzgericht/FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16.4.2015, 4 K 1380/13).

Stand: 28. April 2024